自贡老房子全省首装电梯 本网详细解码加装政策及其操作模式

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科信苑小区多个单元门前已开挖电梯井

自贡网(记者 缪静)近日  ,市城乡规划建设和住房保障局为汇兴路科信苑小区4栋加装电梯项目发放了“准生证”。这是《自贡市既有住宅增设电梯实施意见》(以下简称《意见》)自6月发布以来  ,我省首个获批进入施工阶段的老房子加装电梯项目。

按照《意见》要求  ,该项目从征求全部居民书面同意、相关部门审核、公示  ,到获得“准生证”  ,共历时45天。据市城乡规划建设和住房保障局相关负责人介绍  ,目前自贡有3栋老房子已获书面同意 ,将进入公示 ,还有20栋老房子正在征求意见。

今年6月  ,我市成为全省既有建筑增设电梯试点地区  ,自贡市出台相关实施意见 ,为每个加装电梯项目提供约20万元补贴。消息一经发布  ,引发超高关注:怎样跨过全体业主一致书面同意的硬性门槛?手续报批需多长时间?工程款怎样给付?一系列问题的讨论持续发酵。而今 ,科信苑小区的经验或许能够给其他小区带来启发。

第一关:“100%同意”的硬性门槛

他们是怎样跨过的?

“老房子可以加装电梯?国家还给补贴?不仅方便了出行 ,房子还增值了。”6月初 ,听到消息的科信苑部分业主跃跃欲试  ,抱着试探的心态  ,有人积极走访相关部门进行咨询。该小区物业公司——广厦物业开发中心 ,也听到了“风声”。“要是小区多数业主都有意愿  ,何不来个全面升级?” 该物业总经理张维心里虽这么想  ,但却没底。因为  ,根据《意见》规定  ,加装电梯须所有业主书面同意。

紧接着 ,业委会和物业商量  ,在小区做一次摸底。结果显示:80%业主同意  ,10%业主持观望态度  ,10%业主持反对意见  ,小区4栋楼都有加装意向。但是  ,离“全部同意”目标还有一定距离。

2004年建成的科信苑  ,有4栋楼共计6个单元  ,每栋楼有7层 ,中老年居民占比40%。摸底中持反对意见的业主主要来自于底楼、二楼  ,因为他们不使用电梯  ,加装反而会影响采光和出行。

如何让居民都同意?物业公司被业委会推荐为业主牵头方 ,协助实施说服工作。他们开始从解决反对者家中的琐碎问题入手  ,比如:有底楼住户反映临街饭馆油烟呛人  ,要求增设排烟管道  ,物业公司对这些切实问题一口答应 ,再动之以情  ,晓之以理  ,慢慢做业主思想工作。“为了避免邻里矛盾激化  ,我们还挨家挨户上门做工作。”张维说  ,旁敲侧击和入户拜访的说服技巧  ,效果显现  ,目前  ,77户业主已有76户同意  ,唯有最后一户持反对意见的业主所在单元未开工基建。

第二关:从1年缩短到45天

报批程序非想象中复杂?

按照市住建局的答复 ,按正常立项、用地审批等程序走 ,大概耗时1年。但科信苑项目从征求意见  ,递交材料  ,审核、公示 ,到获得“准生证” ,总共45天。

从1年缩短到45天 ,难道报批程序并非想象中复杂?原来 ,我市制定的一份《规划申请不予受理通知书》  ,可为业主们省事。

市住建局相关负责人解释 ,建设、财政、国土、气象、质监、公安6个部门出台文件  ,制定了《规划申请不予受理通知书》 ,明确规定凡是符合4种情形的  ,都可免于办理漫长的规划审批手续 ,只需住建局审核、报备要件即可。

四种情形包括:加装电梯通过连廊与原楼梯转台相连的  ,连廊长度不大于2米;加装电梯通过连廊与客厅、餐厅、卧室相连的  ,电梯与原住宅外墙距离不大于2米 ,连廊进深不大于1.5米;加装电梯直接与原建筑外廊连接的;加装电梯影响既有消防通道的情况  ,由相关部门视情况判定准许。

该负责人介绍  ,考虑到加装电梯后要确保建筑安全、保留消防通道 ,所以规定了上述4种情形。要件审核由市住建局完成  ,无需业主到多个部门奔波。

第三关:资金筹措怎样才合理?

不同楼层按比例出资

“物业公司作为业主牵头方 ,必须要注意把握如何平衡建设过程中和建成以后的各种关键性问题。”张维举了一个例子:签合同后  ,是先收钱  ,还是完工后收钱?“我们采取的后收钱!”张维表示 ,这样可以规避“先收钱”产生的矛盾:要是先收钱  ,前期收少了  ,后期补收  ,非常难;要是前期收多了  ,大家认为太贵  ,或许不愿意而放弃?

除此之外  ,业主们最关心的问题无疑是“不同楼层之间怎么出钱”?在市住建局前期印发的《既有住宅增设电梯指导手册》上  ,不仅有电梯协议书模板  ,还对安装费用各楼层出资比例提出了参考意见。据《指导手册》出资参考  ,以7层住宅为例:1层按照0.6比例补偿;2层不用电梯时按照0.4比例补偿  ,如使用电梯时  ,既不出资、也不获补偿;3层按1.0比例出资、4层按照1.1比例出资;5层按照1.2比例出资、6层按照1.3比例出资、7层按照1.4比例出资。

科信苑结合自身实际 ,在参考《指导意见》的基础上  ,制定了适合自身的补偿机制和出资比例  ,即:1层按照0.2比例补偿  ,2层按照0.2比例出资  ,3层按照1.1比例出资 ,4层按照1.2比例出资……以此类推。“原因在于  ,我们小区加装电梯的设计位置退到外面2.5米左右 ,对住户影响小;从2层就可享受电梯  ,所以2层也应该出一定比例的钱。”张维介绍。

以科信苑业主选择的品牌电梯安装总计费用毛算  ,除去政府补贴的20万  ,按该小区出资方式计算 ,预计住户不同楼层出资区间大概在2.5万至4万。

建成后可能出现的问题  ,物业公司也提前考虑了。“同意安装电梯  ,不等于会出资 ,并使用电梯。”张维说 ,对于这类不愿出资的业主  ,物业公司又有一套自己摸索出来的办法。“关键还在于垫资问题。”

对此  ,物业公司的设想是  ,该单元3楼以上若有一户不出资  ,则由3楼及以上住户先期垫资  ,待以后不出资者需要使用电梯时 ,支付本和息。最终  ,垫资问题决定由该小区物业公司承担。由于不出资者或会占一定比例 ,在加装电梯设计时  ,科信苑采用刷卡方式使用。

第四关:施工方与业主方的争论

工程款怎样支付?

开工前一天  ,施工单位和物业公司曾有过一段争论。施工方要求业主签字同意时即先收取费用  ,而后者坚持工程结束再收取费用。

“垫资量太大了!3、4部电梯  ,我们就要垫付120万。照此下去  ,今后根本做不动。” 施工方自贡远东电梯服务有限公司负责人周华贵倍感压力。张维则表示 ,若先收取业主款项并支付  ,则无法应对额外支出。十年以前建造的小区 ,没地下管网图  ,“地勘”过后才发现  ,水电气管线需改动。而这笔额外支出轻则上万元。“先收钱支付工程款  ,完工时不够怎么办?”

那么  ,改装管道这些新产生的费用从哪儿来?张维坦言 ,由于小区90%以上住户是教育系统及相关单位职工  ,这些费用由有教育背景的物业公司承担。住建部门建议  ,普通小区应提前考虑到补偿成本  ,协商后纳入总体成本。

采访中  ,记者了解到 ,科信苑加装电梯动工的消息  ,在汇东片区引发较强关注度  ,居民普遍反映居民单个力量薄弱  ,希望所在社区和物业公司助力。但现实情况是  ,社区和物业公司并不太积极。居民有加装想法  ,却难以实施。

有市民为额外费用的“补偿成本”想了个办法:建议将国家政策补贴的20万分为两部分:向每部电梯补贴19万 ,剩余1万元作为相关工作的报批经费  ,直接补贴到社区、业委会或物业公司  ,解决他们因增加工作量而无工作经费的困局。

第五关:资金监管怎样透明化?

引入第三方审计公司

“价格合不合理 ,资金如何透明监管?不是施工方说了算  ,业主和物业公司说了也不算。”张维说  ,合同草签、报价  ,都是意向性数字  ,专业问题不容易搞懂  ,所以只能引入第三方审计公司 ,一切以审计结算为准。

为规避质量问题引发不必要的纠纷  ,物业公司作为业主牵头方  ,专门聘请了经市审计局认定的有资质的审计公司和监理公司  ,以此保证费用的透明和工程的质量。整个费用采用物业前期垫付  ,实行边安装、边收费的原则。在签合同后预付部分订金 ,工程验收合格后再付总款的90%(含国家财政补贴部分) ,验收一月后再付5%  ,剩余5%作为质保金 ,一年后支付。

垫资后  ,如何保证回收  ,防止赖账?物业公司自有一套“战略”。公司与业主约定  ,在审计结算完毕后10天内 ,业主必须交清费用  ,否则将按银行贷款利息追加;如果按期交纳费用的业主  ,将会享受物业费一次性定额优惠;建成使用过程中 ,如出现不交维修、维护费或电费 ,公司将会采取停卡的方式进行制约。

据介绍  ,科信苑加装电梯项目预计今年9月底将完工验收。

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